Kira Davalarında Arabuluculuk

MG Hukuk olarak kira hukuku kapsamındaki uyuşmazlıklarda müvekkillerimiz adına kira davalarında arabuluculuk görüşmelerine dair hizmet vermekteyiz.

Son günlerde yoğun bir şekilde gündeme gelen kira uyuşmazlıkları için kiracılar ve mülk sahipleri, kira davalarında arabuluculuk şartı ne zaman yürürlüğe girdi, kira davalarında arabuluculuk geldi mi? şeklinde çeşitli araştırmalar yapıyorlar. Bu konuyla ilgili merak edilenlere dair makalemiz aşağıdadır.

Kira Davalarında Arabuluculuk Yürürlükte midir?

Kira davalarında arabuluculuk süreci halk arasında bilinen adı ile 7. Yargı paketi ile asıl arabuluculuk kanununa madde eklenmek suretiyle dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Mevzuatımızda İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’ un ilgili hükmüne göre kira ilişkisinin konusunu bir taşınmazın oluşturduğu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Söz konusu 7. Yargı paketinin kabul tarihi 28/03/2023 tür. Resmî Gazete’ de yayım tarihi ise 05/04/2023’ tür. Ancak bu kanunun bazı maddelerinin yürürlük tarihi aynı yasanın ilgili hükmü ile 01/09/2023 tarihine ötelenmiştir. Kadıköy avukatı olarak bizlere ya da İstanbul Barosu sayfasında meslektaşlarımıza ulaşarak konuya dair detaylı bilgi alabilirsiniz.

Hangi Durumlarda Arabuluculuk Zorunlu?

Öncelikle arabuluculuk nedir sorusuna cevap vermek gerekirse; bir uyuşmazlığın tarafı olan kimselerin tarafsız ve uzman bir üçüncü kişi hakemliğinde dava açılmadan önce yahut dava açıldıktan sonra başvurdukları bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu yöntemle uyuşmazlığın hızlı, mahkeme dışı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlamaktadır.

Arabuluculuk, ancak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf etme imkanının bulunduğu iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıkları bakımından uygulanmaktadır. Türk Hukuku’nda arabuluculuk, kural olarak isteğe bağlı olarak başvurulan bir müessesedir. Ancak kanun, birtakım hallerde arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Buna göre arabuluculuk “ihtiyari arabuluculuk” ve “zorunlu arabuluculuk” olarak ikiye ayrılmaktadır.

Zorunlu arabuluculuk, kanunda sınırlı olarak sayılan uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvurunun zorunlu olarak öngörüldüğü durumlarda söz konusu olmaktadır. Zorunlu arabuluculuk öngörüldüğü hallerde arabulucuya başvuru dava şartı olarak sayılmaktadır. Nitekim, arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilmektedir.  Kira davası için arabuluculuk da artık hukukumuzda gündeme gelmiştir.

Zorunlu arabuluculuk üç tür uyuşmazlık bakımından dava şartı olarak kabul edilmektedir. Buna göre;

Ticari Uyuşmazlıklarda TTK m. 5/A hükmü uyarınca TTK m. 4 ile öngörülen davalarda ve diğer kanunlarda ticari dava olarak kabul edilen davalar bakımından arabuluculuk zorunludur.

İş uyuşmazlıklarında 01/01/2018 tarihinden itibaren dava şartı olarak kabul edilmektedir. İş Mahkemeleri Kanunu m. 3 gereği iş hukukunda zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak kabul edilmektedir.

Tüketici uyuşmazlıklarında 28/07/2020 tarihinden itibaren dava şartı olarak kabul edilmektedir. TKHK m. 73/A ile tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmektedir. Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar bakımından zorunlu arabuluculuğa istisna getirilmektedir:

Kira Davalarında Arabuluculuk Sürecinin Zorunluluğu

Belirttiğimiz gibi özellikle kiracı ve mülk sahibi ilişkilerinin son dönemde ciddi şekilde bozulmuş olması, yaklaşık iki yıldır özellikle sulh hukuk mahkemelerinde şiddetli bir yoğunluğa sebep olmuştur. Mahkemelerin son bir senedir neredeyse kilitlenmiş olması sebebiyle de T.C. Adalet Bakanlığı, bu tür ihtilafların zorunlu arabuluculuğa tabi olması yönünde bir çalışma başlattı ve kira davalarında arabuluculuk süreci yürürlüğe girdi.

Kira arabuluculuğu, önceleri ihtiyari iken 7. Yargı Paketi ile 2023’te zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ülkemizde 14 Kasım 2013 tarihinden itibaren ihtiyari arabuluculuk müessesi uygulanmaktadır.

Uygulamada sıklıkla rastlanan bu konuda hak kaybı yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna veya diğer meslektaşlarımıza başvurabilirsiniz.

Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Türk Hukuku’nda zorunlu arabuluculuk istisnai bir kurumdur dolayısıyla yalnızca kanunda öngörülen hallerde uygulanmaktadır. Kanunda ticari uyuşmazlıklar, işçi işveren uyuşmazlıkları ve tüketici uyuşmazlıkları sınırlayıcı olarak sayılmak suretiyle zorunlu arabuluculuk kapsamında tutulmaktaydı.

Ancak Adalet Bakanlığı ve Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından sık sık yapılan açıklamalar ile kira uyuşmazlıklarının tamamı bakımından zorunlu arabuluculuk müessesinin kabul edileceği ifade edilmiş ve sonrasında kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve kira alacağı için arabuluculuk dava şartı düzenlenmesi yapılmıştır.

Kira Davalarında Arabuluculuk İçin Başvuru Nasıl Yapılır?

Kira davalarında arabuluculuk başvuruları, doğrudan adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinde ücretsiz olarak yapılabilir. Yine kişinin kendisi veya avukatı da Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden kolayca arabuluculuk başvurusu gerçekleştirebilir. Tüm bunlara ilaveten uzlaşma sürecinde arabuluculuk merkezinde yapılan görüşmenin iki saate kadar olan kısmının da yine ücrete tabi olmadığını belirtelim.

Kira Arabuluculuk Ücreti Ne Kadardır?

Arabuluculuk ücretleri Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenmektedir.

Kira davalarının yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı ihtilafların tamamı, zorunlu arabuluculuğa tabi olacak. Örneğin son yıllarda sıklıkla gündeme gelen yüksek aidat meselesi, apartman ve site yönetimlerine ilişkin ihtilaflar, genel kurul iptal davaları gibi hususların tamamı arabuluculuk kapsamında yer alacak. Yine müşterek mülkiyete ilişkin davalar da istisnasız şekilde zorunlu arabulucuya tabi olacaktır.

Kira Arabuluculuk Ücreti Kim Tarafından Ödenir?

Taraflar, aralarında uzlaşı sağlarlarsa uzlaşma belgelerine arabuluculuk ücretinin de ne şekilde ödeneceğini işleyebilirler. Ancak uzlaşı sağlanmazsa haksız çıkan taraf, davanın sonunda arabuluculuk ücretlerinin tamamını yargılama giderleri ile öder. Öte yandan arabuluculuk görüşmesine davet edilen ve katılmayan taraf, yargılama sonunda haklı çıksa dahi arabuluculuk ücretini ödemekle yükümlü olur.

Arabuluculuğa Kim Başvurur?

Kira davalarında arabuluculuk sürecine kiracı ya da kiraya veren ihtilafın niteliğine göre davayı kim açacaksa arabuluculuk sürecini de o başlatır. Yani bir mülk sahibi kira tahliye davası açmak istiyorsa 1 Eylül 2023 itibarıyla önce arabulucuya gider. Aynı şekilde kiracı da mülk sahibine ayıplı kira sözleşmesi kaynaklı bir dava açmak istiyorsa öncelikle arabulucunun kapısını çalar.

31 Ağustos 2023 23.59’a kadar açılacak tüm davalarda arabuluculuk süreci geçerli değil. Daha önce açılan tüm davalar ise yine normal sürecinde devam edecek ve dosyalar arabulucuya devredilmeyecek.

Kira davalarında arabuluculuk sürecine dair süreç işletilecek ve anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilecektir. Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içerisinde tamamlanacak. Zorunlu durumlarda arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilecek.

Böylece yılda yaklaşık 80.000 ile 100.000 kira uyuşmazlığının da arabulucuya gideceği tahmin edilmektedir. Ayrıca kira uyuşmazlığıyla birlikte kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklı çok sayıda uyuşmazlığın arabuluculukla çözüme kavuşturulması hedefleniyor.

Kira Davalarında Arabuluculuk Sonrası Mahkeme süreci

Kira bedelinin tespiti, tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası gibi kira hukukundan kaynaklanan davalarda kanunen davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Tespit veya Tahliye Davası Öncesi Arabuluculuk

Kira hukuku uyuşmazlıkları için 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dönemi başlayacağından dolayı kira tespit davası makalemiz ve tahliye davaları makalemizdeki veriler ışığında; kiracı veya kiralayanın kira bedeli veya tahliye ile ilgili dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu olacaktır. İş hukukundan doğan davalar, ticari davalar, tüketici davalarında uygulanan zorunlu arabuluculuk kapsamına 1 Eylül itibarıyla kira davalarının yanı sıra kat mülkiyetinden doğan davalar, komşuluk hukukundan doğan davalar, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşması, tarafların daha az masrafla ve daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle uzlaşmaları ve Mahkemelerin iş yükünün azalması amaçlanmıştır.

Kadıköy Kira Davası Avukatlık Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kira Hukuku Hizmetlerimiz

• Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira tespit davası dilekçesi hazırlanması, dava açılması ve takibi
• İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası ve takibi
• Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira sözleşmeleri hazırlanması
• Tahliye taahhüdü hazırlanması
• Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi

Kadıköy kira davalarıyla ilgili Kadıköy ve İstanbul kira davasına bakan hukuk bürolarından bilgi alabilirsiniz. Kadıköy en iyi kira avukatı olarak bir belirleme yapmak doğru olmayacaktır ancak en iyi avukatlık hizmetini, mevzuatı ve gelişmeleri iyi takip eden avukatlardan alabilirsiniz.

İstanbul kira hukuku avukatı ekibimiz kira hukuku ve kira davaları konusunda 2013’ten bugüne edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler.

İstanbul Kira Davası için Avukatlarımıza Ulaşın

İstanbul’da faaliyet gösteren MG Hukuk Bürosu İstanbul kira hukuku avukatı kadrosu işyeri ve konut kira bedellerini artırmak için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi veya konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye hallerinde meydana çıkan uyuşmazlıklarda kira davalarında arabuluculuk sürecine başlama, danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.

2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden MG Hukuk Bürosu’na ve İstanbul kira davalarında arabuluculuk süreci için avukat kadromuz için bizlere ulaşabilirsiniz.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.