Kentsel Dönüşüm

Gayrimenkul hukuku ve idare hukuku dahil pek çok farklı alanı gündeme getirmekte olan İstanbul kentsel dönüşüm hukukuna dair faaliyet göstermekteyiz.  Öncelikle Hukuk Büromuza gösterdiğiniz ilgi ve güvenden dolayı teşekkür ederiz. Kadıköy MG Hukuk Bürosu olarak kentsel dönüşüm sürecine dair detaylar ve vermekte olduğumuz danışmanlık hizmet bilgileri bu makalede açıklanmıştır.

Bugüne kadar ülkemizde yaşanan ve son olarak 6 Şubat 2023’te gerçekleşen ve etkileri halen devam eden depremler maalesef ki büyük yıkımlara ve acılara sebebiyet vermiştir. Bu yıkımları önlemek amacıyla 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiş, söz konusu kanunla Kentsel Dönüşüm bilinci ülkemizde yavaş yavaş oluşmaya başlamıştır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar ve İlerler?

Uygulamada Kentsel Dönüşüm süreci Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. Bu raporun alınabilmesi için maliklerden sadece bir tanesinin başvurusu yeterlidir. Maliklerden herhangi biri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı tespit kuruluşlarından herhangi birine başvurarak bu süreci başlatabilir.

Başvuru neticesinde söz konusu kuruluş binadan birkaç parça (karot) alır ve binanın riskli olup, olmadığı noktasında değerlendirme yapar. Değerlendirme sonucunda bina riskli yapı olarak tespit edilirse; söz konusu tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık da ilgili Tapu Müdürlüğüne binanın riskli yapı olduğunu, tapuya riskli olarak şerh edilmesi gerektiğini bildirir.

İlgili Tapu Müdürlüğü tarafından maliklere söz konusu binanın riskli olduğuna dair tebligat yapılır ve tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde bu tespite itiraz edilebilir. İtiraz, Bakanlık nezdinde oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir ve kabul edilirse, riskli yapı tespit raporu geçersiz olur.

Riskli yapı tespitine itiraz edilmezse veya heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda itiraz reddedilirse riskli yapı raporu kesinleşecektir. Ayrıca tapuya kentsel dönüşüm şerhi dediğimiz riskli yapı şerhi eklenir. Kesinleşme ile yapıda cins tashihi yapılacak ve taşınmaz artık arsa vasfına dönüşecek ve 60 günlük yıkım süreci başlayacaktır. Bu süre içerisinde ilgili belediye tarafından binanın elektrik, su ve doğalgaz hatları kesilir, maliklerden ve kiracılardan binanın tahliye edilmesi istenir.

Eğer binayı tahliye etme noktasında sıkıntı çıkaran kişiler olursa, bunlar hakkında da Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecektir. Kadıköy kentsel dönüşüm avukatı olarak sizlere destek olabiliriz.

Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü

Kentsel Dönüşüm sürecinde malikler tarafından Ortak Karar Protokolünün imzalanması gerekmektedir. Yani binanın yenilenmesi kararının ya da binanın güçlendirilmesi açısından verilecek kararların kat maliklerince alınması gerekmektedir. Bu anlamda avukatların kat malikleri kuruluna, bir başka deyişle apartman yönetim toplantılarına giderek süreç ve prosedür hakkında malikleri bilgilendirmesi ve temsilciler kurulunun oluşturulması büyük önem arz etmektedir

Bina Ortak Karar Protokolü; binaları kentsel dönüşüm kapsamına giren malikler tarafından alınan, binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlara ve diğer tüm konulara ilişkin olarak alacakları kararlar bütününe denmektedir. Bu karar protokolünün hukuki geçerliliğinin olması için arsa payı bakımından 2/3 oranındaki çoğunluğun olması gerekmektedir. Asıl olan müteahhitle yapılacak olan sözleşme olup bu protokol bir ön hazırlıktır.

Ortak Karar Protokolünü imzalamayan, 2/3’lük oranının dışında kalan malik grubuna öncelikle ortak karar protokolünün ve sözleşmenin imzalanması için çağrı yapılır. İhtarnameye rağmen sürece ve sözleşme imzasına katılmayan bu kişilerin hisse payları diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satışa çıkarılır. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler ise Bakanlık tarafından satın alınacak veya bu kişilerin payları kamu idareleri tarafından kamulaştırılacaktır.

Kentsel Dönüşüm Avukatlığı Hizmetlerimiz

MG Hukuk bürosu olarak verilen hukuki hizmet içeriği:

1. Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
2. Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
3. Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
4. Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
5. Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
6. Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
7. İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
8. Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
9. Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
10. Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
11. Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
12. Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
13. Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulmasıSPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
14. İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
15. Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
16. Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
17. Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
18. İnşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.
19. Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
20. Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
21. İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
22. Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
23. Binanın iskânın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması

Kadıköy Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak gerek müteahhit gerekse kat maliklerini temsilen hukuki hizmet vermekteyiz. İstanbul’da önemli lokasyonlarda bazı projelerin kentsel dönüşüm süreci hukuk büromuz tarafından yönetilmiştir. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ekibimiz kentsel dönüşüm hukuku ve kentsel dönüşüm davaları konusunda 2013’ten bugüne edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, kentsel dönüşüm hukuku konularında danışmanlık yapmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz gayrimenkul avukatı ve kentsel dönüşüm hukuku konusunda tecrübeli kadıköy avukatlarımız ile kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Malikler ve Kiracıların Hakları Nelerdir?

Riskli bina sahibi ve burada oturan kiracılar kentsel dönüşüm sürecinden yararlanabilecek olan ‘Hak Sahipleri’ kapsamına girmektedir. Çeşitli mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla kanun kentsel dönüşüm projesi başlatılan binalarda ikamet etmekte olan hak sahiplerine bazı maddi destek imkânları getirmiştir. Bunlardan bazıları aşağıdaki gibidir;

Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar:

Kanunda devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya kiracılara veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu kapsamda yapılacak kira yardımı ödemeleri her yıl Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenmektedir.

Binayı Kendileri Yapmak İsteyen Kişilere Yapılacak Yardımlar:

Yıktırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtilmiştir.

Kiracının riskli yapıyı tahliye etmemesi halinde ne yapılabilir?

Kentsel Dönüşüm uygulamaları çerçevesinde riskli yapı tespiti yapılıp gerekli prosedürler hukuka uygun şekilde ilerlemesine rağmen rağmen inşaat aşamasına geçilememesi yaygın bir sorundur. Bu açıdan kentsel dönüşüm mevzuatı açısından en büyük araç, kentsel dönüşüm sürecinin başlatıldığı binalar açısından kanunun öngördüğü elektrik, su ve doğalgaz hizmetinin kesilmesi imkanıdır.

Kentsel dönüşüm nedeniyle kiracının tahliyesi için dava açmak gerekirse hem 6306 sayılı yasa hem de Türk Borçlar Kanunu uygulama alanı bulacaktır.

İmar Planına Aykırı İçerikte Bina Yapılabilir mi?

Kentsel Dönüşüm alanında tecrübeli bir avukat yardımından faydalanmanızın en önemli olduğu aşamalardan birisi, inşaatı gerçekleştirecek olan şirketle yapacağınız sözleşmenin görüşme aşamasıdır. İfade edilmelidir ki Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlendiği üzere Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Bu bakımdan üstünde inşaat gerçekleşecek parsel ve bina için hazırlanacak plan ve projelerin imar mevzuatına uygun olmasında büyük önem vardır. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılacak işlemler açısından ilgili idare tarafından imar para cezası ve yıkım kararları düzenlenecektir. Bununla beraber uygulamada inşaat şirketlerinin arsa sahipleri ile olan görüşmelerinde hukuka aykırı vaatlerde bulundukları ve hukuka aykırı vaatleri açısından ilgili kamu kurumlarından izin alamadıkları takdirde sözleşmelerinin geçersiz olacağı gibi hükümler teklif ettikleri görülmektedir. Önemle vurgulamalıyız ki bu hallerde mülk sahiplerinin ciddi hak kayıpları olabilmektedir.

Binanın kentsel dönüşüme girmesinden önce mevcut durum için gerekse inşa edilecek bina açısından gündeme gelecek arsa paylarının kontrolü, arsa payı düzenlemeleri açısından gerekli hesaplamaların yapılması ve arsa payı düzeltilmesi davası açılması da avukatın faaliyetleri arasındadır.

Uygulamada sıklıkla rastlanan bu konuda hak kaybı yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kentsel dönüşüm avukatı MG Hukuk bürosuna veya diğer meslektaşlarımıza başvurabilirsiniz.

İstanbul Kentsel Dönüşüm Avukatı Ekibimizle Görüşmek İçin

İstanbul’da faaliyet gösteren MG Hukuk Bürosu İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak binaların riskli olup olmadığının tespiti öncesinde ve sonrasında hem kat maliklerine ve hem de müteahhitlere avukatlık hizmetleri vermiştir. Ülkemizde “Kentsel Dönüşüm” olarak da bilinen ve günümüzde yoğun bir şekilde özellikle İstanbul’da uygulama olanağı bulan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16/5/2012 tarihinde kabul edilmiştir. Kadıköy kentsel dönüşüm alanında MG Hukuk Av. Mete Gençer ve ekibi 2013 yılından bugüne hizmet vermektedir.

Önemle belirtmemiz gerekir ki her hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hukuki ve mali hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukuki danışmanlık hizmeti için alanında uzman Kadıköy kentsel dönüşüm avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy kentsel dönüşüm hukuku avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

“En iyi kentsel dönüşüm avukatı” yahut “uzman avukat” şeklinde unvanlar bulunmakta mıdır sorusunun cevabını vermek gerekir. Bu konuda Avukatlık Kanunu’nun ve avukatlıkla ilgili mevzuatımızda veya uygulamada tespit edilen bir mekanizma bulunmamaktadır. En iyi avukat diye bir tanımlama hatalı olacak olup, bize göre en iyi avukat işini iyi takip eden ve müvekkilinin haklarının en etkin şekilde bilen ve sorumluluklarını yerine getiren avukattır.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.